Le contexte
Au 5151, rue Michel, à Saint-Félix-de-Valois, la demande locative dépasse l’offre depuis plusieurs années, et le parc existant se compose surtout de petits immeubles vieillissants. Le promoteur des Maisons Féliciennes voulait y répondre sans bâtir ce que tout le monde attend d’un projet de vingt-quatre logements : une boîte de trois étages posée sur un stationnement.
Le mandat confié à Baillargeon Coulombe : bâtir deux immeubles de douze logements qui s’insèrent dans un secteur pavillonnaire sans le dénaturer, avec des finitions qui tiennent sur la durée d’exploitation, et une échéance ferme au 1er juillet.
Les décisions structurantes
Une volumétrie qui se lit comme une rangée de maisons
Le nom du projet n’est pas un hasard. Plutôt qu’un long bâtiment à toit plat, chaque immeuble est découpé en une suite de pignons, un par tranche de logements, avec des entrées individuelles au rez-de-chaussée. Vu de la rue, l’ensemble se lit comme une rangée de maisons de ville, pas comme un bloc locatif.
C’est une décision qui coûte un peu plus cher en toiture et en enveloppe, et qui change tout à l’acceptabilité du projet dans un secteur de maisons unifamiliales.
Deux palettes pour éviter l’effet de duplication
Les deux immeubles partagent la même grammaire architecturale mais pas la même palette : parement gris et blanc pour le premier, bois brun avec soubassement de pierre claire pour le second. Le voisinage ne voit pas deux fois le même bâtiment, et chaque immeuble garde une adresse identifiable.
Les garages regroupés à l’écart
Les espaces de garage sont réunis dans un bâtiment distinct, en rangée, plutôt qu’intégrés au rez-de-chaussée des immeubles. Trois gains : les logements du rez-de-chaussée gardent une vraie façade habitée au lieu d’une suite de portes de garage, l’enveloppe thermique des immeubles reste continue, et les coûts de structure baissent.
Le bâtiment annexe est implanté en bordure du boisé, à l’écart des deux immeubles.
Des finitions de niveau résidentiel
À l’intérieur, les logements reçoivent une aire de vie ouverte, un plancher de bois, des armoires de bois naturel et des fenêtres généreuses. Le calibre des finitions est celui d’une maison neuve, pas d’un logement d’investissement : c’est ce qui permet de louer plus vite et de garder les locataires plus longtemps.
Le déroulement du chantier
Le chantier a traversé l’hiver. Les photos de charpente sous la neige, remorque de chantier à l’avant-plan, racontent la partie du calendrier qui décide de tout : monter la structure et fermer l’enveloppe avant le gel profond, pour que les corps de métier intérieurs travaillent au chaud pendant les mois où rien ne se fait dehors.
Le chantier a traversé l’hiver pour tenir l’échéance du 1er juillet.
C’est la condition pour tenir une échéance fixée à l’avance sur un projet de cette taille. Vingt-quatre logements, deux bâtiments et un bâtiment de garages à coordonner, avec la contrainte que les unités soient prêtes à habiter le 1er juillet, date de déménagement au Québec.
Le résultat
Les vingt-quatre logements ont été terminés à la date promise, dans le budget convenu. Les deux immeubles et leurs garages forment un petit ensemble cohérent, à l’échelle des maisons qui l’entourent.
Ce que cette réalisation illustre
Sur un projet locatif, l’échéance n’est pas un détail de calendrier : c’est un montant. Chaque semaine de retard au 1er juillet, ce sont des baux qui ne commencent pas, des locataires qui se replacent ailleurs et des revenus qui glissent d’un mois.
Tenir cette date sur vingt-quatre unités demande de décider tôt, de commander tôt et de fermer l’enveloppe avant l’hiver. C’est le genre d’arbitrage que nous posons dès l’avant-projet avec les promoteurs et les investisseurs qui bâtissent dans Lanaudière.
