Les projets de 6 à 12 logements représentent le segment intermédiaire du marché multi-logements, où la complexité technique augmente significativement par rapport au plex. Chez les entreprises Baillargeon & Coulombe, deux immeubles de 12 logements sont en cours de certification Novoclimat, ce qui confirme notre capacité à gérer ces projets d'envergure avec rigueur.
La construction d'un immeuble de 6 à 12 logements dans Lanaudière est un projet qui exige un niveau de coordination et d'expertise significativement supérieur à celui d'un plex de 2 à 4 unités. Les exigences réglementaires sont plus élevées, la logistique de chantier est plus complexe, et le nombre de sous-traitants à coordonner peut dépasser la vingtaine. C'est un segment où l'expérience de l'entrepreneur général fait une différence directe sur le résultat final, tant en qualité qu'en respect du budget et des délais.
Notre expertise dans ce segment se concrétise avec deux immeubles de 12 logements en cours de certification Novoclimat. Ces projets démontrent notre capacité à gérer les défis spécifiques des immeubles multi-logements de moyenne envergure : calculs structuraux par des ingénieurs spécialisés, systèmes de gicleurs automatiques conformes à la norme NFPA 13R, gestion acoustique entre les logements et les planchers, et ventilation mécanique centralisée ou individuelle selon la configuration.
Ce qui distingue un immeuble construit par Baillargeon Coulombe, c'est la rigueur de la planification en amont. Avant de poser la première pierre, chaque détail est résolu sur papier : les séquences de construction, la logistique des livraisons de matériaux, le calendrier des inspections réglementaires, et la coordination des corps de métier. Cette planification minutieuse réduit les imprévus, les retards et les dépassements de coûts qui affectent souvent les projets de cette envergure.
Accrédités GCR (n° 15451) et certifiés Novoclimat pour la maison et le petit bâtiment (certificat n° 3622), nous appliquons des standards pensés pour l'usage locatif : matériaux durables, logements plus économes en énergie, construction conforme au Code.
De la faisabilité à la livraison, chaque phase est structurée pour maîtriser la complexité et protéger votre investissement.
Nous analysons le terrain visé en vérifiant la conformité au zonage pour la densité projetée, les contraintes de hauteur, de marge et de stationnement. L'étude géotechnique du sol est coordonnée avec un ingénieur. Nous vérifions les capacités des réseaux municipaux (eau, égout, électricité) pour le nombre d'unités visé. Cette analyse détermine la faisabilité technique et réglementaire du projet avant tout engagement financier.
Les plans sont développés en collaboration avec des architectes et des ingénieurs en structure, mécanique et électricité. L'optimisation de la superficie locative par unité est équilibrée avec les exigences de circulation, de sécurité incendie et d'accessibilité. Le calcul structural détermine le type de structure optimal (bois d'ingénierie, acier ou combinaison) selon le nombre d'étages et les portées requises.
Le financement, ce n'est pas notre métier : nous fournissons à votre prêteur les plans, le devis ferme et l'échéancier qu'il demande, et nous pouvons vous mettre en contact avec nos partenaires financiers. Les demandes de permis sont déposées avec tous les documents requis et nous assurons le suivi avec les services d'urbanisme municipaux jusqu'à l'approbation.
Les fondations sont dimensionnées par un ingénieur pour les charges du bâtiment complet. La structure est érigée selon un séquencement qui tient compte des conditions climatiques lanaudoises. Pour les bâtiments de plus de 3 étages en bois, les calculs de résistance au feu et les systèmes de contreventement sont vérifiés par un ingénieur indépendant conformément au Code de construction.
L'enveloppe thermique vise la certification Novoclimat multi-logements. Les systèmes mécaniques (chauffage, ventilation, plomberie) sont installés par des sous-traitants spécialisés en multi-logements. Le système de gicleurs automatiques, le système d'alarme incendie et l'éclairage de secours sont installés et testés conformément aux normes applicables.
Chaque logement reçoit ses finitions selon les spécifications approuvées. Les espaces communs (corridors, entrée principale, buanderie, local à vélos) sont aménagés avec des matériaux de qualité commerciale résistants à l'usage intensif. L'aménagement extérieur, le stationnement et l'éclairage extérieur sont complétés dans la foulée.
Les certifications Novoclimat et les attestations de conformité sont obtenues. Chaque logement est inspecté individuellement. La documentation complète du bâtiment (plans tels que construits, garanties, manuels d'entretien) vous est remise. Nous ne gérons pas votre location : ni baux, ni locataires, ni entretien après la livraison.
Les immeubles de 6 logements et plus sont soumis à des exigences techniques spécifiques qui nécessitent une expertise pointue et des sous-traitants spécialisés.
Calculs structuraux par un ingénieur pour chaque élément porteur. Séparations coupe-feu d'une heure entre les logements et de deux heures entre les logements et les corridors. Système de gicleurs automatiques NFPA 13R pour les immeubles de 9 logements et plus. Système d'alarme incendie avec détecteurs reliés et avertisseurs dans chaque logement et les espaces communs.
Assemblages de plancher et de mur testés en laboratoire pour atteindre un ITS de 55 ou plus. Planchers flottants sur coussin acoustique, cloisons mitoyennes à double ossature, isolation en fibre de roche dans toutes les séparations entre logements. Traitement des transmissions indirectes (plomberie, conduits, passages structuraux) pour éliminer les ponts sonores.
Isolation de l'enveloppe supérieure aux exigences du Code, étanchéité vérifiée par test d'infiltrométrie sur l'ensemble du bâtiment, ventilation récupératrice de chaleur dans chaque logement, fenêtres haute performance certifiées Energy Star. La certification Novoclimat réduit les coûts de chauffage de chaque logement et constitue un avantage concurrentiel sur le marché locatif.
Chauffage central au gaz naturel avec distribution par plinthes ou plancher radiant, ou systèmes individuels par thermopompe selon la configuration. Ventilation centralisée avec récupérateur de chaleur (VRC) par logement. Plomberie dimensionnée pour l'usage simultané de tous les logements. Compteurs individuels pour le chauffage et l'électricité.
Deux immeubles de 12 logements - Notre expérience avec deux immeubles de 12 logements en cours de certification Novoclimat démontre notre capacité à gérer des projets de cette envergure. Chaque projet nous permet d'affiner nos processus, d'optimiser nos coûts et de renforcer nos relations avec les sous-traitants spécialisés en multi-logements.
Économies d'échelle - Un immeuble de 6 à 12 logements bénéficie d'économies d'échelle significatives par rapport aux plex plus petits : une seule fondation, une seule toiture, des systèmes mécaniques partagés.
Gestion de projet rigoureuse - Un chantier de cette envergure nécessite une gestion de projet structurée. Nous utilisons des outils de planification qui identifient les chemins critiques, anticipent les conflits de séquencement et optimisent l'utilisation des ressources. Un surintendant dédié est présent sur le chantier quotidiennement pour coordonner les équipes.
Suivi des garanties après la livraison - Pour la gestion des garanties de construction, nous restons votre partenaire après la livraison. Nous ne gérons pas votre location : ni baux, ni locataires, ni entretien courant.
Voici quelques exemples de projets multi-logements de moyenne envergure que nous avons réalisés ou qui sont actuellement en cours de construction.
Deux immeubles jumeaux de douze logements sur la rue Desrochers, à Saint-Charles-Borromée. Volumétrie miroir, mutualisation des coûts et insertion soignée dans un secteur en densification.
Dix-neuf logements répartis sur trois étages au cœur d'un secteur en densification de Saint-Charles-Borromée. Volumétrie compacte, parement contemporain et stationnements intégrés au plain-pied.
Douze logements bâtis par notre équipe à Berthierville, rue du Domaine-Bellevue : un programme locatif sur un seul bâtiment.
Le coût de construction d'un immeuble multi-logements dépend de nombreux facteurs. Votre soumission est chiffrée ligne par ligne : vous la comparez poste par poste avec n'importe quelle autre.
Postes partagés - Fondations, toiture, espaces communs et systèmes mécaniques se partagent entre les logements. Votre soumission chiffre ces postes ligne par ligne : vous faites vos comparaisons avec votre comptable.
Exigences réglementaires spécifiques - Les immeubles de 9 logements et plus nécessitent des systèmes de gicleurs, un système d'alarme incendie plus élaboré et potentiellement un ascenseur. Ces exigences représentent un investissement additionnel qui doit être intégré au budget dès la conception. La conformité à ces normes est non négociable et protège votre investissement auprès des assureurs.
Certification Novoclimat - Les exigences d'enveloppe et de ventilation sont chiffrées ligne par ligne dans votre soumission. Une fois l'immeuble homologué, le gouvernement du Québec verse une aide par logement : de 500 $ à 1 700 $ par logement privé, selon son type, pour un petit bâtiment multilogement (trois étages ou moins, 600 m² au sol au plus) ; 1 300 $ par logement avec cuisine et salle de bain pour un grand bâtiment. L'immeuble doit être inscrit au programme avant le début des travaux.
Financement - Le financement, ce n'est pas notre métier : ses conditions relèvent de votre prêteur. Notre rôle : lui livrer un dossier qui tient la route, avec plans détaillés, devis ferme, échéancier et rapports d'avancement à chaque déboursé.
La construction prend généralement entre 5 et 7 mois une fois les permis obtenus. La phase de conception, d'ingénierie et d'obtention des permis ajoute 4 à 8 mois en amont.
Le délai varie selon la complexité architecturale, le nombre d'étages et le type de structure. Nous établissons un échéancier détaillé avec des jalons par phase et des rapports d'avancement réguliers pour vos déboursés hypothécaires.
Pour les immeubles de 5 logements et plus, le financement est de type commercial ; la mise de fonds et les conditions relèvent de votre prêteur. Il existe aussi APH Select, un produit d'assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour les immeubles de 5 logements et plus ; c'est votre prêteur qui présente la demande.
Le financement se fait par déboursés progressifs avec inspection par un évaluateur à chaque étape. Nous fournissons toute la documentation nécessaire aux déboursés et travaillons directement avec votre institution prêteuse.
La certification Novoclimat multi-logements impose des exigences d'efficacité énergétique supérieures au Code pour les immeubles locatifs. Elle inclut une isolation renforcée, une étanchéité vérifiée par test, une ventilation récupératrice de chaleur et des fenêtres haute performance.
Le gouvernement du Québec verse une aide par logement une fois l'immeuble homologué (selon quebec.ca), et le coût des exigences est chiffré ligne par ligne dans votre soumission.
La coordination d'un chantier de 6 à 12 logements implique une vingtaine de sous-traitants spécialisés. Nous utilisons un système de gestion de projet qui planifie chaque intervention, identifie les chemins critiques et anticipe les conflits d'horaire.
Un surintendant de chantier est présent quotidiennement pour coordonner les équipes, vérifier la qualité des travaux et résoudre les problèmes en temps réel. Des réunions de chantier hebdomadaires permettent de maintenir tous les intervenants alignés sur le calendrier.
Les immeubles de 9 logements et plus sont soumis à des exigences additionnelles : gicleurs automatiques, systèmes d'alarme incendie plus élaborés, exigences d'accessibilité universelle et calculs structuraux spécialisés pour les bâtiments en bois de plus de 3 étages.
Nous intégrons ces exigences dès la conception pour éviter les révisions coûteuses en cours de projet. Notre expérience avec des immeubles de 12 logements nous permet de maîtriser ces exigences et de les intégrer de façon optimale dans le budget et le calendrier du projet.
